Berliner Immobilienfonds: Vielfach Chaos ohne Ende – Die Rechte der Anleger

Karow-Iota GbR, R&W Immobilienfonds 53 GbR, Ziel 8 GbR und wie sie alle heißen: die zur Förderung des Wohnungsbaus in Berlin aufgelegten, geschlossenen Immobilienfonds in Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) entpuppen sich zur Haftungsfalle und zum Alptraum zahlreicher Anleger. Nachforderungen, Sanierungsbeträge oder Auseinandersetzungsguthaben übersteigen nicht selten den damals investierten – und somit bereits verlorenen – Anlagebetrag sehr deutlich. Für nicht wenige Anleger werden die Nachforderungen zum Alptraum und führen zum wirtschaftlichen Ruin.

STRUBE FANDEL RECHTSANWÄLTE, die diverse Fondsanleger beraten und vertreten, können nicht dazu raten, jeder Forderung aus der Angst heraus blindlings zu entsprechen, sonst komme womöglich alles noch viel schlimmer. Es gehört zum System der Forderungseintreibung durch die Fondsgesellschaften und deren Helfer, zu drohen: werden z.B. bei der Ziel 8 GbR nicht 90 % der Einlage als „Sanierungsbetrag“ nachgeschossen, folgt eine Forderung von 153 % des Eigenkapitals als „Ausscheidungsbetrag“ auf dem Fuße.

Ohne eingehende Rechtsberatung sollte niemand blindlings zahlen. Die Fondsgesellschaften passen sich bei ihrem Vorgehen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Haftung von Fondsgesellschaftern vom äußern Anschein an.

Gerät der Immobilienfonds in der Rechtsform der GbR in die Krise, wird zunächst versucht, die Gesellschafter zu „Nachschüssen“ zu bewegen. Dies kollidiert mit der Linie des BGH, eine GbR lieber in Schrecken enden zu lassen, als diese zu einem Schrecken ohne Ende für die Anleger durch fortdauernde „Nachschüsse“ zu machen. Der BGH verfolgt die Linie, dass Nachschüsse nur bei sehr klaren Regelungen im Gesellschaftsvertrag durch Mehrheitsbeschluss der GbR möglich sind. Viele Verträge verfügen über rechtsunwirksame Nachschussklauseln. Darauf kann dann eine Forderung nicht gestützt werden. Bei „Nachschüssen“ empfiehlt es sich deshalb, die Gestaltung des Gesellschaftsvertrags rechtlich prüfen zu lassen. Nach Beobachtung von STRUBE FANDEL RECHTSANWÄLTE sind „Nachschüsse“ selten geeignet, die GbR dauerhaft fortzuführen. Eine Einigung aller Gesellschafter, ein- oder mehrmals „Nachschüsse“ zu zahlen, lässt sich bei anonymen Massenbeteiligungen kaum herstellen. Deshalb sind meist nach einiger zeit die „Nachschüsse“ vom Tisch.

Die Gesellschaften greifen danach wiederum auf eine Überlegung des BGH zurück. Dieser hat geurteilt, eine grundsätzlich sanierungsfähige Gesellschaft dürfe nicht durch zahlungsunwillige Gesellschafter blockiert werden. Wenn eine Sanierung möglich ist, soll der zahlungsunwillige Gesellschafter im Interesse der Weiterführung der Gesellschaft ausgeschlossen werden können. Dies allerdings nur dann, wenn ihn der Ausschluss mehr kosten würde, als die Sanierung der GbR. In diesem Stadium der Gesellschaft wird es rechtlich „wild“. Der Gesellschafter sieht sich unterschiedlichen Drohkulissen gegenüber. Die von ihm geforderten Betragshöhen wirken bedrohlich.

Nach Meinung von STRUBE FANDEL RECHTSANWÄLTE muss in diesem Stadium geprüft werden, on die GbR wirklich über ein nachhaltiges Sanierungskonzept verfügt. Sie muss mit dem Sanierungsbeitrag auf Dauer überlebensfähig werden und bis zur vertraglich vorgesehenen Liquidation eine nachhaltig positive Wirtschaftsprognose haben. Sonst wäre der Sanierungsbeitrag nur eine versteckter und unzulässiger – und auch nur kurzfristig wirkender – „Nachschuss“. Der Anleger kann diese Prüfung nur auf der Grundlage eines schlüssigen und mit Unterlagen belegten Sanierungskonzepts beurteilen. Hier ist die Gesellschaft in der Lieferpflicht. Der Anleger muss Unterlagen zur Verfügung gestellt bekommen, die er mit Hilfe eines sachverständigen Spezialisten auf Richtigkeit prüfen dürfen muss. Dabei hapert es nach Beobachtung von STRUBE FANDEL RECHTSANWÄLTE nicht selten. Gleiches gilt auch für das „Auseinandersetzungsguthaben“. Auch dessen Höhe muss in prüfungsfähiger Weise belegt werden. In der Praxis machen sich die Fondsgesellschaften nach Meinung von STRUBE FANDEL RECHTSANWÄLTE kaum einmal die Mühe, in einer extern prüfungsfähigen Art und Weise die Karten auf den Tisch zu legen. Wer hier blindlings und in der Hoffnung, mit der Zahlung den Alptraum zu beenden, fünf- oder sechsstellige Beträge auf teilweise nicht mündelsichere Konten einzahlt, kann ein böses Erwachen erleben.

STRUBE FANDEL RECHTSANWÄLTE bieten die Prüfung von Fondsforderungen auf rechtliche Wirksamkeit an. Sie vertreten Gesellschafter von Berlin-Fonds und können bei Bedarf  im Zusammenspiel mit einem Sachverständigen zu rechtlich und wirtschaftlich tragfähige Entscheidungen beitragen.